当前地产政策可以很乐观吗？

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近期地产板块非常火热，主要得益于住建部领导发表了很重要的讲话。讲话是啥我不再重复了，大家都知道。其中，上周的表态里提到了一些关键的房地产调控政策，包括认房又认贷取消、降低房贷利率和首付比例等，要进行优化和改变，这些政策引发市场对房地产调控政策的预期非常高。

然而，对于后续政策是否可以乐观一点，我们需要审慎考虑。尽管市场热切期待政策的进一步放松，但其实有几个核心理由，让我们保持谨慎态度。

首先，政策能否顺利调整，关键要看是否在部委的职权范围之内。很简单的道理，教育部不能管长江水道的治理，但是如果长江发大水了，教育部可以调整放假的时间。在国内当前的体制下，能够具备足够强政策影响力的只有三个部门：财政部、央行和发改委，分别管财政政策、货币政策和产业政策。如果还要再加上一个的话，就是工信部。那么显然，住建部不在上面四个部委之内，也就是说它只能管自己的事。

简单梳理了一下国内的地产调控政策就会知道，分工是非常清晰的。中央负责确定调控政策的底线，以及哪些城市需要实施限购政策。央行负责住房信贷相关的一系列金融政策，财政部负责房屋交易税费（这个影响很小、可以忽略）。地方政府负责在中央确定的范围内决定实际的调控力度。住建部负责监督房价、地方政府的行为，以及必要的时候喊话、约谈。从这个角度就能很清楚的知道，为什么房地产不行，央行会比较着急，因为在现在的体系里，如果中央政策底线不变，其实真正调控政策发挥市场调节作用的就是央行。

所以以这个角度再来看住建部领导的发言就会发现，认房又认贷取消、首付比例调整、房贷利率等政策都属于央行主管的范畴。因此，住建部的表态是否能够产生直接的政策效应值得怀疑。虽然住建部的领导发声引起了市场的轰动，但跨部门的事情，最终是上面拍板、央行实操，因此过于乐观可能是不现实的。何况央行年初就建立了首套房贷利率下限动态调整机制，已经有很大动作了。

其次，部委领导的讲话可以分为两种，一种是即将要做的政策，另一种是已经在做的政策。从住建部领导的发言来看，更偏向后一种情况，即已经在做的政策。这意味着后续是否会有进一步的增量政策，还需要观察央行的动向。具体我就不梳理了，大家参考广州就知道，很多都是已经在做的，并没有增量。

第三，当前地产政策的框架是“一城一策”，最后的执行结果仍然要看地方政府的态度和执行力。虽然住建部领导的发声对于市场情绪和预期有一定的影响，但具体政策的执行还需要地方政府的参与。不同地区的房地产市场状况各异，地方政府可能会根据当地情况来制定具体的调控措施。因此，即便有一定程度的政策放松，其落地效果也会因地区而异，而且地方政府响应到何种程度也是一个不确定因素。

综上所述，尽管市场对于房地产调控政策的预期非常高，但当前地产政策是否可以乐观，还存在较多不确定性。首先，政策能否顺利调整与住建部的表态或许并不直接相关，关键在于央行的态度。其次，领导的讲话更像是对已在做的政策进行回应，是否会有更多增量政策需留意央行的进一步动向。最后，地方政府的实际执行力和态度仍将决定政策的最终效果。因此，对于当前地产政策，我们应保持谨慎，理性看待市场动向。

或者更简单点说，地产行情的持续性仍然取决于央行和地方政府对房地产调控政策优化具体的落地力度。

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